Александра Маковская: «Государственная регистрация сделок – ненужное явление, ее место должна занять госрегистрация их ограничений и обременений» / Новости рынка недвижимости

АЛЕКСАНДРА МАКОВСКАЯ: «ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛОК – НЕНУЖНОЕ ЯВЛЕНИЕ, ЕЕ МЕСТО ДОЛЖНА ЗАНЯТЬ ГОСРЕГИСТРАЦИЯ ИХ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ»

Елена Мартынова

На минувшей неделе состоялась конференция «Система вещных прав на недвижимое имущество в новой редакции Гражданского кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и обременений». Значимость конференции подчеркнул интерес самарского бизнес-сообщества к вышеупомянутым изменениям в Гражданский кодекс РФ, которые уже в ближайшее время коснутся каждого россиянина, участника рынка недвижимости или бизнесмена.

Открывая мероприятие, председатель 11-го арбитражного апелляционного суда Александр Ефанов отметил, что уникальность конференции состоит именно в возможности из первых уст разработчиков нововведений получить ответы на волнующие вопросы. Вступительное слово сказала и почетный гость конференции министр имущественных отношений Самарской области Юлия Степнова: «Важность сегодняшнего мероприятия переоценить сложно, потому что сейчас основная капитализация юристов — это их знания. Сейчас необходимо быть в тренде, быть на шаг впереди остальных специалистов, знать все те нормы, которые достаточно скоро войдут в обиход и будут постоянно применяться». Председатель правления ТПП Самарской области Валерий Фомичев сообщил, что предстоящие изменения в ГК РФ вызывают много вопросов практически у всех категорий граждан, будь то представители бизнес-сообщества или рядовые рабочие. Поэтому конференция и была призвана приоткрыть завесу тайны над новеллами законодательства.

Государственной регистрации по-прежнему подлежат:

— договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

— договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»);

— договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Центральной темой для обсуждений стало знаменательное для рынка недвижимости России событие — изменение правил регистрации недвижимого имущества. С подробным докладом о новых постановлениях перед аудиторией выступила один из разработчиков внесенных в ГК РФ изменений председатель судебного состава Высшего арбитражного суда Российской Федерации Александра Маковская.

Новой редакцией Гражданского кодекса, вступившей в силу с 1 марта, отменяется действующая в настоящее время система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению. Договоры купли-продажи, дарения, аренды или ренты недвижимого имущества отныне вступают в силу сразу после их подписания обеими сторонами. Вполне возможно, что будет решена проблема признания договоров в отношении недвижимости незаключенными, так как большинство статей ГК РФ предусматривает, что соответствующий договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Такое регулирование создавало сложные ситуации, при которых договор, не прошедший процедуру государственной регистрации, фактически исполнялся, но считался незаключенным.

Необходимо отметить, что в некоторых федеральных законах по-прежнему сохраняются нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов договоров, и рассматриваемое положение статьи 8.1 ГК на них прямо не распространяется. Так, государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным, подлежат договор пользования, договор участия в долевом строительстве, договор ипотеки.

Более того, отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной специальным законом процедуры регистрации аренды как обременения. Требование этого закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

Ранее законопроект о внесении изменений в ГК РФ предусматривал, что по умолчанию сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Предлагалось строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекались бы как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган. Предполагалось, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту.

Стоит отметить, что многие участники российского рынка недвижимости считают, что отмена обязательной регистрации сделок с имуществом — это безусловный плюс для граждан, поскольку им не надо писать лишние заявления, собирать документы и уплачивать госпошлину. Кроме того, вопреки высказываемым опасениям, с отменой обязательной регистрации сотрудниками Росреестра отнюдь не перестанет контролироваться чистота сделок. Правовая экспертиза договоров будет осуществляться в том же объеме, что и раньше. То есть если вы покупаете объект недвижимости, все обстоятельства купли-продажи будут проверяться, гарантируя вам чистоту сделки и ее законность.

Кроме того, теперь не требуется нотариально заверять договор. Стороны могут сделать это только по собственному желанию.

Компетентное мнение

Александра Маковская, председатель судебного состава Высшего арбитражного суда Российской Федерации:

— Все знают эту старую поговорку — «Два юриста — три мнения». Юрист, даже прикладывавший руку к созданию какого-либо законопроекта, не всегда может однозначно сказать, как эта норма будет жить дальше. Я рада, что меня сейчас представляют как одного из разработчиков поправок в Гражданской кодекс, и сейчас я несу определенную ответственность за то «творение», что было представлено на суд президента и законодательной власти. Однако даже для нас, создателей, многие вещи, касающиеся этого закона, а также его дальнейшая судьба, явились неожиданностью.

Больше всего участников гражданского оборота сейчас интересуют отправная дата — 1 марта 2013 года и все изменения, что последуют с этого дня. Это крупнейшее изменение, когда-либо вносимое в Гражданский кодекс. Это введение статьи 8 прим. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эта статья в ее предстоящей действовать редакции содержит одну глобальную идею, с которой были все и всегда принципиально согласны — не нужна нам государственная регистрация сделок. У нас должна быть государственная регистрация прав, ограничений этих прав и обременений. Государственная регистрация сделок, да еще с этими последствиями, установленными Гражданским кодексом, всегда была неким странным нонсенсом. Объясните мне, почему договор аренды для нас, для сторон, считается заключенным на момент его государственной регистрации? Мы что, не знаем, что подписали его? То же самое касается договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий как имущественного комплекса. Мы все прекрасно понимаем: договор — как обязательство, связывающее лиц, а сама госрегистрация ничего дополнительно не дает. Государственная регистрация как публичность нужна лишь там, где в сделку внедряются права третьих лиц. Но зачем третьим лицам знать о сделке, где подразумевается участие лишь двух сторон? Совершенно очевидной была идея, что от государственной регистрации сделок лучше отказаться. Обратите внимание — ведь в известной мере Высший арбитражный суд уже сегодня обращает внимание на то, что есть такие договоры, которые вы можете, несмотря на правила Гражданского кодекса, заключать и не заморачиваться с их государственной регистрацией. Однако стоит понимать, что изменения Гражданского кодекса должны сопровождаться весьма важным пересмотром правил наших законодательных актов, регулирующих государственную регистрацию. Собственность сама по себе всегда порождает для нас определенные ограничения и обременения.

Александр Ефанов, председатель Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда:

— Гражданский кодекс Российской Федерации — один из наиболее стабильных законов в нашей стране, но экономические реформы и развитие российского общества создали объективные предпосылки к его совершенствованию. Работа над проектом изменений в Гражданский кодекс велась четыре года, и одной из целей этой работы было отражение в данном законе опыта его применения и толкования судом. Я уверен, итоги нашего диалога мы увидим в ближайшей перспективе, ибо обсуждаемые изменения уже вступили в силу, и нам с вами предстоит в процессе ежедневной работы формировать практику их применения. То же самое касается и уже не раз упомянутых поправок, вносимых в Гражданский кодекс — это очередная ступень на пути развития рынка, законодательства и имущественных отношений в России.

Валерий Фомичев, председатель правления Торгово-промышленной палаты Самарской области:

— Очевидно, что изменения окажут существенное влияние на систему имущественных отношений, что особо важно для инвестиционного развития Самарского региона, формирования инвестиционно-строительной отрасли, создания рынка доступной недвижимости. Поэтому данная конференция, позволяющая получить некоторую ясность о предстоящих нововведениях и потому вызвавшая большой интерес в профессиональной среде и бизнес-сообществе, особо актуальна.

Новости рынка недвижимости

04.03.2013

http://nrn.ru/nrnlive/439/33510/

Опубликовано: 06.03.2013 12:14 Обновлено: 17.05.2023 13:13