Не заметили «Триумфа» / «Самарское обозрение»

НЕ ЗАМЕТИЛИ «ТРИУМФА»

Надзорные ведомства проигнорировали нелегальную работу одного из первых самарских торговых центров

Надежда Галимуллина

Торговый центр «Триумф» фактически является самостро­ем. Это констатировала апел­ляционная инстанция арбитра­жа, отказавшаяся легализовать проведенную реконструкцию объекта. Каким образом тор­говый объект без правоуста­навливающих документов мог проработать 14 лет, не вызывая никаких вопросов чиновников, остается загадкой.

Торговый центр «Триумф» - один из старейших торговых центров Самары. Он подконтролен холдингу «Меркурий», бенефициарами которого вы­ступает семья Волковых. Центр открыт еще в конце 90-х, но с тех пор его роль в структуре бизнеса Волковых стала мини­мальной. Основное внимание бенефициарами уделялось дру­гой площадке - «Аврора Молл». Отчасти препятствием к развитию «Триумфа» мог стать недостаток площадей: расширяться в центре города оказалось сложно. Тем не менее именно попытка решить эту проблему стала для собственников «Триумфа» источником серьезных проблем. В 2002 году площадь торгового центра составляла 3834,9 кв. м. Это было зафиксировано при оформлении прав собствен­ности оператора «Триумфа» - ООО «ТФ «Самара-Меркурий». С 2002 года здание постепен­но реконструировалось. В нем производилась перепланиров­ка, перенос дверных и оконных проемов, лестниц, снос вну­тренних перегородок. Но глав­ное - собственники соорудили дополнительный пристрой, ставший частью нового здания. В результате площадь торгового центра расширилась более чем на четверть - до 4999,3 кв. м. Согласовывать же изменения и оформлять права собствен­ности на реконструированный объект никто не спешил. Первые шаги в этом направлении владельцы «Триумфа» предпри­няли лишь летом 2017 года. ООО «ТФ «Самара-Меркурий» обратилось в арбитражный суд с иском о признании прав собственности на обновленный торговый центр. Если суд первой инстанции счел требования ООО «ТФ «Самара-Меркурий» законными, то апелляция заняла прямо противоположную позицию. Как вышло, что за 14 лет никто из контролирующих ор­ганов не обратил внимания на несоответствие правоуста­навливающих документов ре­альному положению дел, не вполне понятно. Здание под­лежало проверкам нескольких ведомств: МЧС, Роспотребнадзора, Ростехнадзора. Также стро­ительные работы должны были визироваться в Государственной инспекции строительного над­зора. Однако никто не спешил замечать произошедших с ТЦ метаморфоз. «Ведомства ра­ботают строго в рамках своей зоны ответственности. Проще говоря, пожарных интересует ситуация в здании с точки зрения пожарной безопасности, и не более. в документа­цию они не вникают. Теорети­чески, если начнется поиск ви­новатых, могут быть наложены санкции и на представителей этих ведомств, но на практике их мало касаются вопросы стро­ительства и реконструкции. Это в зоне ответственности отрасле­вых ведомств», - комментирует адвокат Олег Казачек.

По словам заместителя директора «Бюро Технических экспертиз и Аудита» Константина Козлито, сами по себе проверки проходят не так часто. «Например, согласно нор­мам закона, первые три года работы объект освобождает­ся от проверок. Впоследствии все зависит от категории, при­своенной зданию. Так, провер­ка на пожарную безопасность для торгового центра может проходить раз в три года или еще реже. У Роспотребнадзора вообще свой порядок. Од­нако решение о назначении проверки упирается в наличие документов о введении здания в эксплуатацию Государствен­ной инспекцией строительного надзора», - комментирует Кон­стантин Козлито.

Юристы сходятся во мне­нии, что именно Стройнадзор должен был контролировать реконструкцию здания. «Но здесь двусмысленная ситуация. Компания должна была согла­совать проект реконструкции с ведомством, провести его экс­пертизу и получить разрешение на изменения. В этом случае Стройнадзор проверял бы их деятельность. Если же этого не произошло, собственники цен­тра производили работы незаконно и на свой страх и риск», - комментирует один из самар­ских застройщиков. Вопрос, со­гласовывалась ли реконструк­ция, стал предметом судебного разбирательства между ООО «ТФ «Самара-Меркурий» и самарской администрацией.

Формально документы, под­тверждающие легальность тор­гового центра, у компании мог­ли быть, но лишь на здание по состоянию до реконструкции. Не вполне понятно также, прохо­дил ли вообще объект проверки. В системе «СПАРК-Интерфакс» в карточке ООО «ТФ «Самара-Меркурий» информации о них нет. В отличие от «Триумфа», в «Авроре Молл» проверки про­ходили регулярно, причем не всегда с благополучным исходом для владельцев. С 2012 года ООО «ТФ «Самара-Меркурий» «перенесло» 14 проверок, из них девять проходили в «Авроре». Ростехнадзор выявил в общей сложности 11 нарушений в тор­говом центре. «Проверки в ТЦ «Триумф» Средне-Поволжским управлением Ростехнадзора не проводились», - сообщили в ведомстве, пояснив, что в их ведение не входит проверка реконструируемых объектов.

Как сообщили «СО» в главном управлении МЧС России по Самарской области, последняя проверка ТЦ «Триумф» проводилась в 2012 году. Срок окончания действия заключения о независимой оценке пожарного риска - 28 августа 2015 года. «С 2016 года  плановые и внеплановые проверки в отношении ООО «ТФ Самара-Меркурий», являющегося микропредприятием, органами государствен­ного пожарного надзора МЧС России не проводились», - сообщили в ведомстве,.

На момент сдачи номера в Роспорребнадзоре, Стройнадзоре на вопросы «СО» не ответили.

Директор агентства оценки «Интеллект» Денис Шевяков предполагает, что ведомства просто не смотрели на такого рода документацию. «Думаю, проверяющим не требовались правоустанавливающие до­кументы. Каждое ведомство работает только в своей зоне ответственности. В сферу их компетенций проверять соот­ветствие текущего статуса здания документам не входит», -комментирует эксперт.

В администрации Самары на запрос «СО» о дальнейших действиях в отношении тор­гового центра не ответили. Не удалось получить коммен­тарий и в ООО «ТФ «Самара-Меркурий». В компании пояс­нили, что ее директор Вячеслав Еремеев заболел и на работе отсутствует.

Позабыли оформиться

Владельцы «Триумфа» могли стать заложниками того обстоятельства, что не весь участок земли под торговым центром находился в их собственности. «Процесс согласования рекон­струкции зданий бывает на­столько сложным, что зачастую собственникам проще сначала закончить обьект, а потом уже его узаконить», - считает один из самарских юристов. В случае с Триумфом» привычная схема дает сбой. Здание расположено в границах четырех земельных участков. Два из них площадью 858 кв.м и 171 кв.м, принадлежат ООО «ТФ «Самара-Меркурий». Два других, площадью 12 кв.м и 128 кв.м, находятся в собственности у администрации города Самары, а с «Самара-Меркурий» заключен договор аренды на них. Когда компания заверши­ла запланированные работы и предприняла попытку офор­мить права собственности на обновленный торговый центр и ввести здание в эксплуата­цию, выяснилось, что чинов­ники против строительных ра­бот на своей земле. По данным судебных материалов, само ООО «ТФ «Самара-Меркурий» считает, что такого рода раз­решения были. Оно ссылается на постановление главы города Самары от 2001 года о предо­ставлении в аренду земель­ного участка и разрешении проектирования и строитель­ства пристроя к зданию тор­гового центра на улице Спор­тивной, 16а, и основанные на нем разрешения департамен­те строительства и архитек­туры. Апелляция сочла аргументы оператора «Триумфа» неубедительными. Сам факт обращения в суд интерпретировался как аргумент против ООО «ТФ «Самара-Меркурий». «Истец сам ИСХОДИТ ИЗ того, что реконструкция произведена без разрешения и здание является самовольной построй­кой», - говорится и материа­лах дела.

Самарская администрация настаивала, что договоры арен­ды участков заключались на условии только эксплуатации имеющихся на нем зданий. Кроме того, в феврале 2017 года назначение арендован­ного участка земли поменя­лось с «размещения торговых центров» на «размещение ма­газинов».

Если ООО «ТФ «Самара-Меркурий» не сможет пере­играть или договориться с чи­новниками, это чревато для него серьезными последствия ми. «В данном случае собствен­ник земли, сданной в аренду, в своем нраве, - комментирует ди­ректор ООО «Лекс'Ко» Андрей Гирев. - Если реконструкция и строительные работы, не пред­усмотренные договором арен­ды, не согласовывались с ним, то они были незаконными». По его словам, теперь собствен­ник земельных участков может потребовать сноса постройки. «Однако сначала ему придет­ся получить соответствующее судебное решение, а для это­го нужно подавать отдельный иск», - поясняет Гиреев.

ОЛЕГ КАЗАЧЕК, адвокат КА «Литис»:

- В случае если «Триумф» проиграет все суды, меры в отношении торгового центра могут быть очень серьезными. Администрация может потребовать восстановления торгового центра до исходного вида или, если это невозможно либо по иным причинам, сноса всего здания. На самом деле вопрос реконструкции объектов, тем более с возведением пристроев, очень болезненный. Фактически считается, что это новое здание, и собственникам приходится проходить все инстанции по его узакониванию и введению в эксплуатацию, как если бы это был совершенно новый объект. Думаю, решение апелляции – это еще не конец судебных процессов. Речь идет о серьезном активе, собственники будут бороться за него до конца. По практике, скорее всего, суды затянутся. Казань может вернуть дело в суд первой инстанции, если обнаружит, что исследованы не все обстоятельства дела. Не исключено, что дело уйдет и в Верховный Суд. Нередко такого рода сложные дела решаются именно в Москве.

«Самарское обозрение»

26.02.2018

Опубликовано: 26.02.2018 14:12 Обновлено: 17.05.2023 13:13